日期：2016-7-13（原创文章,禁止转载）
对比香港 内地购物中心有“3大缺点” 联商
据粤港信息消息 10年前初次到港时，留下深入印象的是太古广场大堂里一名长发飘逸的女子，气定神闲地弹奏着钢琴。中环白领们在婉转的乐声中漫步购物的自在神情，勾画出“东方之珠”购物天堂的美丽线条。其时，被誉为广东购物中心典范之作的广州天河城尚在“娘胎”腹中。
10年后的今天，这棵位于港岛金钟地铁出口上的长青树已开枝散叶，育出了太古城，结下了又一城；而以天河城为样板，一场波及珠三角的造MALL热正在兴起蔓延——范围一个比一个大，出手一个比一个阔气，口号一个比一个响亮。
这些珠三角的造MALL者，没亲身观摩过香港太古广场的恐怕为数不多。历尽10年香港经济气候的骤晴骤雨，太古广场以其别具匠心的设计布局，稳健有序的租赁经营，细水长流的租金回报，俨然已成为内地购物中心同行一定朝拜进修的“圣地”和学堂。
一样种子两般果实
同行的广州中华广场总裁欧小卫便是三番四次亲临的一名“朝拜者”。对比自己的“临床实践”和时下珠三角大张旗鼓的造MALL运动，欧小卫有着深入的体会。
他认为，作为一种最尖端的零售业态，购物中心在香港的发育起步，自然比经济相对落后的内地提早了许多。但地少人多、城市空心化特点不明显、黄金商圈散布集中等共同特点，又使穗港两地的购物中心烙印着有别于欧美发达国家MALL的特点——选点闹市而非城郊；多是利用商业裙楼，或集合写字楼、酒店、商场于一体，功能侧重商务、商业而非纯洁凸显休闲、文娱、购物概念；门前少有浩大的停车场；大多为楼层颇多的商场，少见以平面展开、两层为限的建筑（欧美大MALL一般不超过4层）。
面孔类似，其实不意味着购物中心在运作进程中的路径相同，播下购物中心一样的种子，穗港两地却有可能结出滋味不一样的果实。
交通不顺畅沦陷孤岛
首先，欧小卫指出，以太古广场、置地广场为代表的香港成熟型的购物中心，选址一定在公共交通便利之处，而且发展商还会配合政府的城市道路计划，不惜自掏腰包，耗费巨资力求进一步完善购物中心周边的交通条件。
比如置地和太古两广场不但与地铁口相连，而且物业四周串连着放射状的过街人行天桥，将不同功能、用处的物业贯穿起来，构成人流、物流、钱流的同享互通，共同把所处的商圈做大做旺。而像置地自建有空调的过街天桥，太古自行搭建一条直通商场高层的“私家路”好让城中名流进出购物方便等等，都体现了发展商不遗余力畅顺购物中心交通大动脉的良苦用心。
反观广州许多已建或在建的购物中心，或选址时先天落下残疾，偏居一隅，交通窒碍难行，导致开业后卖场人气迟迟难聚；或政府的城市道路计划滞后缺少远见，人为割裂不同物业之间的纽带，造成“商业孤岛现象”层见叠出。
范围不大吸客乏力
其次，香港成功的购物中心项目（含写字楼、住宅和酒店），大多占地辽阔，范围宏大。如置地广场总面积46万平方米，其中商业设施部份5万平方米；太古广场总面积48万平方米，其中商业设施部份7万平方米。欧小卫认为，购物中心空间充裕，发展商十八般武艺可纵情发挥，由此才可容纳尽量多的休闲、文娱、商务、教育等非购物元素，满足人们一站式消费的需求。
而在广州，寥寥数万平方米的购物中心鳞次栉比，即便全部用来做商业，也没法逢迎“一站式购齐”的需要，非购物元素的渗透更无从谈起，最后只能沦为百货商场的翻版。
范围太小致使吸客手段不足，如再加上无鲜明特点的商业定位，欧认为这是广州很多所谓“购物中心”命运多舛的重要缘由。
实力不济危机丛生
假设地头不错，范围也足够大，购物中心发展就能一片坦途吗？欧小卫回答：“事实并非如此。广州大多数购物中心业者之所以难如香港同行一样，品味到购物中心兴旺繁华的甘甜果实，实力差异，是横亘二者之间一道重大分水岭。”
置地广场、太古广场背后是财雄势大的上市公司或大财团，像置地还是香港中区具有最多物业的地产商。相比之下，广州购物中心的投资者基本是单兵作战（作为范本的天河城是个例外，共得到8家境内外银团机构支持），投资主体单一，致使融资渠道匮乏。需要大手笔投入的购物中心，可以说从圈地开始，已注定了两地购物中心必定上演1出结局殊异的悲喜剧。
由于实力强弱有别，同是地产商，港商着眼于开业后长时间稳定的租金收入，以此作为一项永久性不动产收租项目回报股东投资，是靠寸土不让的租铺来赚慢钱；而单一渠道融资的广州购物中心投资商，想的是如何尽快出售铺位，回笼资金，减轻银行贷款压力，是靠卖铺多少来赚快钱。
因而，太古广场所见大多为70－80平方米的大面积铺位，场内可以留出足够通道，基本难觅2、三线铺位的“经营死角”；而我们却要为拆卸宛如定时炸弹的“返租回报”挖空心思，要拆零售卖大小不一的铺位以产生最可观的现金回笼贵阳哪里看癫痫，要“填鸭式”地将铺位塞满所有能产生收益的角落，导致“死角”丛生租户转手频繁。
也是缘于实力，置地、太古广场可以在筹建初期，投入足够资源进行详实计划和设计，例如太古广场负一层接驳地铁，该层商品定位便面向普罗大众，首层出口是金钟廊，商场顾客锁定中环白领，高层自建“私家路”，则走高端品牌线路，以招徕名流富豪。
有没有惧回本压力的从容时间，方能让太古置地们依照所设计的购物中心蓝图，精心拣客招商；同时，由于底气十足，动土之时，即广邀设定的大租户参与工程设计四川专业癫痫病医院，电影院、溜冰场、特点餐厅乃至百货公司升降电梯等大小硬件布局，都已先行安排妥当攀枝花最好的癫痫病医院。
比较起来，在早开工即意味着少支付利息的心态驱使下，我们要末招租卖铺冲锋在前，抛诸计划设计于脑后，全部购物中心活脱一个大卖场，各楼层功能、定位混淆模糊，铺位堆叠交叉，硬件设施残缺不全，欲增加非购物新元素困难重重；要末将购物中心看做售楼的一个卖点，建幕幕地产商与零售商的爱恨情仇；纵然事前有完善的商场计划设计，怎难奈资金回笼的声声催迫，迁就大租户，改变原来空间布局，埋下往后经营隐患的事例岂在少数？
“一卖就乱、一乱就死”只是羊城购物中心困局的表征，“地产商与零售商的角色差异”也不能成为广州购物中心频频触礁的有力左证，“我们不做零售，但我们晓得零售”，太古、置地等香港成功购物中心“朝拜”归来，让我们豁然明白，购物中心这“烧钱”的玩艺儿，实力不济者最好选择躲开！（ 黄华军 通讯员 顾若英）
